作為弱勢政府，別說政改諮詢或高鐵選址此等大事，連芝麻綠豆的慳電膽優惠都被質疑利益輸送。上周的樓花銷售新指引，可說是近年罕有近乎一致叫好的新政，連帶主要發展商都一早表態，就算指引未生效都會照跟；但根據港府的施政紀錄，有理由擔心一致叫好的新措施，都可能好事變壞事，甚至根本不成事。說的是有關「取消豁免樓面面積優惠」的意向。
犧牲公共面積
先回顧一下，政府與地產建設商會達成樓花銷售指引，主要有三項內容：其一是五天內公布成交個案，其二是價單提供實用面積呎價，其三是「跳層要合理」；三項措施實行的問題應該不大。最壞的可能後果，都只是市場太習慣建築面積呎價，發展商提供實用面積呎價，只是聊備一格（情況一如漁農自然護理署每天煞有介事的公布每天活雞供應量，數字詳盡準確，但不知對誰有用）。
上周公布的措施中，以特首表明「考慮取消豁免樓面面積優惠，並且可能強制發展商興建有關措施」最出人意表，也引起較多討論，數個網上樓市論壇似乎對此一片叫好。蓋因「政府放水，發展商發水，新樓愈來愈不實用」幾成全民共識；政府突然表明考慮取消以豁免方式鼓勵發展商興建環保措施，自然大受歡迎。
要減少「發水」、增加賣樓透明度是好事，但有關措施卻可能帶來反效果──未來可能只有豪宅才有「環保措施」。
簡單二問：本地有什麼物業的實用率最高？不就是那些俗稱「唐樓」的舊式私人物業。為什麼唐樓實用？全因樓梯、走廊窄一窄，根本沒有多少公共空間可供各戶「攤分」也。所謂建築面積，原則上就是單位的實用面積（牆身圍起的面積加露台），加上單位攤分的公共面積。唐樓實用，是以犧牲公共面積而來的。
如果政府真的取消任何優惠豁免而不屬強制，同時新盤只以實用面積標示價錢，那應該會鼓勵發展商興建「高實用率」的物業，可以預期大堂、電梯、樓梯空間將「唐樓化」。
當然，真正的豪宅為了照顧客戶品味，受有關措施的影響會較少。情況一如「露台」，在政府推出「環保露台」的概念前，「露台」是需要計入樓面面積的，結果是香港這個亞熱帶城市，理論上露台可助單位通風降熱的結構，只會在豪宅出現。
成本轉嫁用家
皆因發展商與其興建一百五十方呎客飯廳加三十呎露台，不如「起夠」一百八十方呎客飯廳。直至政府推出「環保露台」讓發展商以較低的補地價興建露台，露台近十年才開始普及化。合理的推測是：豪宅仍會提供大面積的華麗大堂、闊走廊、大露台，但中下價新樓就會走向公共面積愈來愈少的「唐樓化」局面。
那麼，如果在取消優惠的同時，立例要發展商一定提供環保措施（如露台、較闊的公共走廊）等，又會如何？更簡單，全部新樓都是「豪宅」，即應該有的都有，但成本全轉嫁買家身上。
