有時我會唸你出世個一刻,你爸媽一定覺得你係一份最珍貴既聖誕禮物,往後既日子只要有你在,每天都會像聖誕節

有時我會唸你生日同聖誕咁近,爸媽屋企人男朋友會唔會聖誕同生日都係送一份禮物,不過無論點睇,你都唔似係會介意既人,哈

有時我會唸你識煮咁多野,第時你老公仔女應該都好有口福

有時我會唸你返工又忙又要跳舞,你會唔會有累既一刻,累既時候會做咩? 訓教,聽歌,睇電影定玩狗?

有時我會唸如果我當時肯向前行一步,去接觸你既話,會唔會有機會發展? 就算唔講發展, 朋友都可以做到吧

有時我又會唸如果我個幾次係PP度見到你時肯鼓起勇氣上前接觸你, 情況會唔會有D改變? 可能每年既聖誕都會去旅行了



顯然............時光機或月光寶盒仍屬我希望收到既禮物



Happy Birthday &
            Merry Christmas  !!!

理性投資 － 回報率，穩定性，及風險關係

下圖2位基金經理的表現，你直覺是哪一位基金經理的風險較少？

基金經理A的回報大上大落，就算回報到最後輕微勝出，一如你的感覺，是被認為表現較差。事實上投資者如果不幸地在投資初期加碼，將會是一場災難。大部份投資者會在第24-30月投降，沒法讓這名基金經理追回失地。現實是這名基金經理很可能在第24月被KO了。

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下圖2位基金經理表現較為平穩，你直覺是哪一位基金經理的風險較少？

基金經理C的回報沒有折返，一路向上。基金經理D則有多次折返。對多數投資者而言，沒有折返是穩定性的表現，心理上及實際操作上，沒有折返的組合是較易操作。

沒有折返是要點，如果是股票的話，因為沒有止蝕壓力，出錯機會亦相對減少。

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下圖2位基金經理表現較為反覆，基金經理E回報出現間斷虧損及復原，基金經理F回報出現大幅度虧損及復原。你直覺是哪一位基金經理的風險較少？

相信答案顯然是E。F基金客戶不禁問，何以F的表現如此反覆？是出現失誤後僥幸追回失地？賺了錢夠唔夠食驚風散？

如果上述是2個股票的表現，你會選擇哪一個來投資呢？

價值投資大師會告訴你，F 是較好，因為可以低位加碼。

技術分析大師會告訴你，F 是較好，因為可以先沽後買。

現實是，一般長倉老散，沒有被F 的波幅震死已經是不錯。

股票E則是任何時間加碼或套利都令投資者滿意。

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減低組合波動，對基金經理來說是十分重要，尤其是在市場知名度不高的新對沖基金，就算基金經理最終能夠勝任，中途要力保不被KO是非常關鍵。可惜如上文所示，一般基金經理追求是較高風險資產，力求跑贏大市，追落後時更是容易忽視風險而犯下更大錯誤。

個人組合來說，組合波動構成的風險要由持有人的現金流及組合大小去衡量。一般小型組合，如投資者有正職的話，組合波動構成心理壓力較少。

前年有友人放棄正職全力投入炒股，2年過後回報完全折返，今年年頭又要轉身投入職場。零現金流下，組合波動構成的心理壓力可以很大。

心理壓力大時，一般投資者較難把握機會，易犯錯，及失去追回失地的勇氣。

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總結：

1. 以統計學而言，波動就是風險；
2. 回報折返是構成投資者痛苦的主要原因；
3. 零折返的股票一般而言估值會不斷提高至超出板塊同行；
4. 波動對大師們是有利，對普通投資者則通常帶來痛苦；
5. 要減低心理壓力及痛苦，提升回報率之餘，要有效地降低回報折返率，而不是單單降低回報波動性。

考慮到合和未來幾年仍然有很大機會每年保持5-6%的絕對派息。現價買入的投資者，可以當合和股票為一個年息5-6%的定息工具，另加一個收取未來喜貼街、合和中心二期，以及廣珠澳大橋項目落成後分紅的認購權。

 

買賣策略

由於合和的盈利高增長階段，最快亦要等到2015年，投資者現價買入，最大的風險在於損失了未來兩年多的時間值。假如投資者是很樂觀，認為未來兩年多港股將大升，這個定息工具加認購權的投資，可能落後於其他高財務槓桿的房地產股票投資。

 

不過，如果投資者對未來兩年的股市前景不是很樂觀，這5-6%的定息回報，另加2015年後逐步兌現三個主要投資項目的投資回報，我們認為是值得等待的。

 

然而，若只是兌現合和中心二期的現值，不計算近期市況回暖，合和中心消息應該提升股價3.2港元，該股股價亦已由6月25日的20.1港元，上升至昨日的22.5港元，頗為貼近本欄計算的每股3.2港元現值。預期若純粹因為這單消息，股價應止於23-23.5港元之間，及後股價將於這個水平，按當時市況好壞上下浮動。

 

合和曾多次於股價跌至20元附近或以下時，回購集團股份。有耐性的投資者，可於現價小注買入，若股價跌穿20元，可以按計劃double up。

    

舊樓強拍遭妖魔化

香港市區樓宇多數業權分散，合併業權重建向來困難重重，幸好有《土地（為重新發展而強制售賣）條例》(以下簡稱「強拍條例」)，令市區重建得以重生。

市區樓宇很多是五、六十年代建成，當時人口較少，樓宇多未用盡地積比率，而當年樓宇設計亦未能追上現代生活及安全要求，很多六層高唐樓沒有電梯，年邁住客上落甚為吃力。當年安全標準亦落後於現今水平，火災發生時住客沒有保障。

強拍條例生效前，發展商購併業權風險極高，若遇上「打釘」的業主便須付出沉重代價。強拍條例生效後，不容許打釘勒索天價，令發展商更容易進行市區重建，幫補市建局的不足。因引用強拍條例購併業權涉及訴訟，結果難料，因此法例實施後初期並沒有太多發展商參與，但後來案例多了，發展商便放心加入參與收購行動。但九成業權的門檻要求畢竟過高，成功的案例仍不多。

當年的發展局局長明白市區重建的急切性和困難，毅然提出把門檻降至八成。降低門檻建議引來反對陣營群起圍攻，不少議員更不惜扭曲事實，指出降低門檻後市民的業權並沒有任何保障，隨時被發展商賤價強拍，並質疑香港司法制度的公正性。

不過，筆者始終認為反對聲音理據薄弱，為反對而反對。但事件令筆者對政治大開眼界，一些政客完全罔顧市民利益。

強拍門檻不論是八成或九成，發展商必須成功收購絕大多數業權才可引用條例，過程中發展商只可用銀彈政策來吸引眾多業主自願放棄業權，最後申請強拍只是解決極少數業主的業權問題，以及因價錢及其他原因不願賣樓的情況，因為每宗強拍申請案例，有八成或九成業主是自願賣樓給發展商。

發展商爭取最高利潤是不爭事實。因此發展商亦希望盡快完成購併進行重建，並沒有誘因壓低最後一、兩個單位的收購價，因為所節省的金錢並不能抵銷整個發展項目延誤所帶來的額外支出及市場變化風險。如果小業主不是索取天價，發展商絕不介意多付一點錢盡早完成購併。

事實上，降低強拍門檻已兩年多，強拍個案亦於過去兩年大幅上升，卻沒有小業主走出來投訴被發展商賤價收購物業。相反，發展商更為積極收購舊樓進行了多項市區重建，令不少舊樓業主得以更高價錢換取更新更大的單位，改善居住環境。

從田土廳的成交紀錄分析得悉，降低門檻後舊樓的呎價亦有所上升，升幅更勝很多中小型新樓的呎價。發展商收購重建項目多了，申請強拍宗數亦於降低門檻後急升。但除了一些申請個案是業主不知所終或業權問題而不得不進行聆訊之外，絕大部分的個案均可庭外和解，毋須聆訊。

在這些和解案例中，小業主所收取的售樓款項往往不少於較早前自願賣樓的業主所得。一些議員早前預期的舊樓業主慘被賤賣物業的情況並沒有出現，但他們有沒有反省降低門檻是德政抑或惡政？相信市民自有判斷。

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迷路了

現在的我~~

 係一隻嚴重迷失既小羔羊~~

 有無人可以拖下我, 令我有個方向 ?

 Where am I ???